Est-il encore intéressant d’investir dans l’immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien ?

L’immobilier et la pierre sont des valeurs refuge depuis très longtemps. Quel que soit votre capital de départ vous pouvez ainsi, selon la région où vous achetez, investir dans l’immobilier ancien. Les biens anciens sont nombreux, moins chers et souvent bien situés. Cependant récemment plusieurs facteurs viennent noircir ce tableau. En 2022, il y a encore des régions où pour 10 000 € vous pouvez acquérir une petite maison modeste à rénover entièrement.  La question est pourquoi investir ?  Et est-ce encore rentable ?

Un investissement  ou un placement ?

L’investissement sert à accroître votre capital à moyen ou long terme. Le placement, quant à lui a une visée plus court terme. Ils peuvent servir également à diversifier vos biens en cas de période de risques financiers par exemple.

Plusieurs cas de figures donc pour un investissement immobilier dans l’ancien.

• Le bien est habitable
• Le bien doit être entièrement rénové
• L’appartement ou la maison est déjà loué

Si vous achetez une ruine ou un bien à réhabiliter

Quelle est votre motivation première ?
Spéculation ? Envie de rénover?  résidence secondaire, projet de déménagement, location logement vide ou meublé ?

Certaines personnes ont une sorte de prescience : ils achètent en effet des biens dans des quartiers ou des régions en devenir, ils patientent entre 3 et 5 ans et réalisent ainsi une plus-value, parfois très importante.  Cette solution cependant reste aléatoire et réservée à ceux qui ont le temps et le nez fin!

D’autres aussi achètent sur un coup de cœur un bien dont ils sentent le potentiel, ou tout simplement parce que leur budget ne leur permet pas d’acheter autre chose. Mais l’achat dans l’immobilier ancien, ce n’est qu’une petite partie de l’investissement. Il faut ensuite compter avec le budget rénovation, les taxes et les impôts divers. 

Pensez également qu’une réhabilitation, c’est une demande obligatoire de permis de construire, voire le recours à un architecte si la surface dépasse 170 mètres carrés.  C’est également la mise en conformité des vrd et de l’assainissement sans oublier en fin de parcours les diagnostics obligatoires.

Mais ne perdons pas de vue la question de départ

Est-ce encore rentable de rénover dans l’ancien ?

Si on parle de rentabilité on ne parle donc pas uniquement de plaisir de rénover ce qui est un autre sujet. 

Exemple calcul intérêt placement simple  5% sur 10 ans (quasi introuvable aujourd’hui en placement sécurisé !)

10 000€ x 5% x 10 = 16289€ au bout de 10 ans*
50 000€ x 5% x 10 =  81445€ au bout de 10 ans intérêts cumulés* 

*hors frais fiscaux

Pour comparer avec un investissement immobilier ancien, vous allez donc avoir besoin d’une calculette en ligne de simulation de rendement locatif

Cet outil vous permet en effet de rentrer tous les paramètres et de voir le rendement de votre futur investissement. 

 

Achat du bien à rénover

Il faut bien sûr bien sélectionner son bien : choisir en effet une ville dynamique en devenir, une surface pas trop grande et surtout un emplacement qui fera rêver les futurs locataires. Pour fixer le loyer, basez-vous sur le marché local, et notamment sur les biens identiques au votre. 

 

Location : des contraintes de plus en plus lourdes pour le propriétaire

Se lancer aujourd’hui dans la rénovation de logements anciens destinés à la location devient de plus en plus difficile pour des particuliers et les petits investisseurs.  L’augmentation astronomique du prix des travaux, des matériaux, des normes,  la multiplication des diagnostics posent un vrai problème. 

Les difficiles rapports avec certains locataires,  les dégradations volontaires ou non,  le risque de squat et d’impayés, font que de nombreux propriétaires cherchent aujourd’hui à se débarrasser des biens anciens pas assez rentables. Le nouveau calendrier du gouvernement pour la transition écologique inquiète avec ces dates couperets.

• 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G 
• 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F 
• 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E

Même si l’intention est justifiée d’améliorer le parc d’habitation, pour certains propriétaires la situation est juste intenable. Il y a en effet des aides de différents organismes dont MaPrimeRenov qui rencontre un grand succès avec des résultats parfois catastrophiques. 4 profiles ont ainsi été dessinés :   

• MaPrimeRénov’Bleu : revenus très modestes ;
• MaPrimeRénov’Jaune : revenus modestes ;
• MaPrimeRénov’Violet : revenus intermédiaires ;
• MaPrimeRénov’Rose : revenus supérieurs

 Liste des travaux concernés

• Chaudières à très haute performance énergétique (hors fioul) ;
• Chauffage : bois, biomasses, solaire thermique, pompes à chaleur ;
• Production d’eau chaude : solaire thermique, pompes à chaleur ;
• Ventilation mécanique contrôlée double flux ;
• Isolation thermique : parois vitrées (remplaçant un simple vitrage), murs de façade, plafonds de combles, toitures terrasses ;
• Diagnostic et audit énergétiques.

D’autres organismes comme l’Adil, l’Anah, les conseils régionaux sont aptes à vous verser

des primes, sans oublier l’éco PTZ, prêt sans intérêt.

 

Les aides et la défiscalisation

Lorsque vous achetez un bien a réhabiliter pouvez déduire les charges liées à la réalisation des travaux. Si vos dépenses sont plus importantes que votre impôt, vous serez en déficit foncier et en tant que particulier vous pourrez le reporter le solde sur vos impôts pendant 6 années.

Certaines villes ont passé une convention avec l’état. Les 222 communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) peuvent bénéficier du dispositif «Denormandie ancien». C’est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il se présente sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.

Sur internet les sites de défiscalisation pullulent et vous proposent : loi Malraux, loi Cosse, Pinel ancien ou encore avec les Monuments Historiques renseignez vous car chacun a ses spécificités. 

Des zones géographiques précises…

La défiscalisation immobilier ancien permet aux contribuables français de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsqu’ils investissent dans des biens immobiliers anciens. Ces investissements sont réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie, qui offre une réduction d’impôts de 18 ou 21 % sur le coût total de l’opération. Cette défiscalisation peut être appliquée aux propriétés situées dans des zones géographiques spécifiques, notamment en zones d’amélioration de l’habitat (ZAH). Les investisseurs peuvent également bénéficier d’un abattement supplémentaire sur les revenus fonciers, pouvant aller jusqu’à 10 % pour les propriétés situées dans des ZAH. En outre, les propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés achetées dans le cadre de ce dispositif. Pour plus de renseignements consultez par exemple Milea Patrimoine

 

Imposition des revenus

Deux régimes fiscaux permettent de déclarer le micro foncier ou le régime réel. le régime réel et mieux adapté à un projet d’investissement locatif dans l’ancien. 

Avant donc de se lancer tête baissée dans un investissement locatif ancien, prenez le temps de consulter tous ces points essentiels et essayer de cumuler au mieux les aides, les défiscalisations… dans ce cas et seulement si vous préparez bien, cela peut rester une très bonne affaire.