La construction ou la rénovation d’un bien immobilier est encadrée par des lois et des assurances pour protéger le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le propriétaire. En cas de malfaçons, les constructeurs sont responsables des désordres survenus et doivent être couverts par des assurances. Le code civil définit les constructeurs de manière large : architectes, entrepreneurs, techniciens, vendeurs d’immeubles, promoteurs immobiliers ou contrôleurs techniques. Il est important de connaître vos droits et devoirs pour faire face à tout problème.
Les obligations d’assurance des constructeurs et des propriétaires
L’article L. 241-1 du Code des assurances stipule que tout constructeur doit souscrire une assurance responsabilité civile décennale pour tout chantier. Parallèlement, le maître d’ouvrage (le propriétaire, le vendeur ou son mandataire) a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Ces assurances sont obligatoires pour les constructions neuves et pour les travaux de rénovation qui touchent à l’intégrité du bâti.
La réception des travaux et les réserves
La réception des travaux est une étape cruciale. Pensez à consigner toutes vos observations, réserves et malfaçons apparentes dans le procès-verbal de réception. Le constructeur sera alors tenu de les réparer. En cas de réserves, vous pouvez consigner une partie du prix des travaux sur un compte bloqué jusqu’à ce que les corrections soient apportées.
- Maximum 5 % du prix total pour un contrat de construction de maison individuelle.
- Maximum 5 % du montant des travaux si le contrat le prévoit.
Les garanties pour se protéger contre les malfaçons
1. La garantie de parfait achèvement
Cette garantie couvre tous les désordres signalés lors de la réception des travaux ou par courrier recommandé dans l’année qui suit. Le constructeur doit réparer tous les défauts, qu’ils soient apparents ou qu’ils apparaissent au cours de la première année.
2. La garantie biennale
Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, elle couvre les désordres affectant les équipements dissociables du bâti, comme un ballon d’eau chaude, une chaudière, des éléments de plomberie ou des parquets. D’une durée minimale de 2 ans, elle prend effet à la date de réception des travaux.
3. La garantie décennale
Cette garantie, d’une durée de 10 ans, est la plus importante. Elle rend le constructeur responsable des dommages qui :
- Compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
- Affectent les équipements nécessaires qui ne fonctionnent pas.
Il est important de noter que la garantie décennale est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut l’annuler ou en limiter la portée.
L’assurance dommages-ouvrage : un allié indispensable
L’assurance dommages-ouvrage est une couverture essentielle pour le maître d’ouvrage. Elle permet le préfinancement des réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal détermine la responsabilité du constructeur. Concrètement, en cas de sinistre important, l’assureur avance les fonds nécessaires à la réparation, vous évitant de longues procédures judiciaires. L’assurance se retourne ensuite contre l’assureur du constructeur fautif. Il s’agit d’une protection non seulement pour le propriétaire initial, mais aussi pour les acquéreurs suivants en cas de revente du bien dans les 10 ans suivant la fin des travaux.
Pour en savoir plus sur les causes des malfaçons, consultez notre article : Malfaçons, les causes.