Que vous souhaitiez vendre ou louer un bien immobilier, la réalisation de diagnostics obligatoires est une étape indispensable pour respecter la législation en vigueur. Ces documents fournissent des informations précises sur l’état du logement, sa performance énergétique et les risques éventuels. Le prix d’un pack de diagnostics pour une location se situe autour de 500 €, un budget à prévoir. Voici un guide complet des diagnostics nécessaires et de leur durée de validité.
Diagnostics obligatoires pour la location et leur validité
Pour une mise en location, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit obligatoirement inclure les documents suivants. Notez que la validité de certains diagnostics a évolué récemment.
Tableau récapitulatif des diagnostics location
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans. Attention, des exceptions s’appliquent pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024.
- Diagnostic amiante : Validité illimitée en l’absence d’amiante. Si une présence est détectée, la validité est de 3 ans.
- Surface habitable (Loi Boutin) : Validité illimitée, sauf en cas de travaux modifiant la surface.
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : Validité illimitée en l’absence de plomb. Si une présence est détectée, la validité est de 6 ans.
- État des risques et pollutions (ERP) : 6 mois.
- Diagnostic gaz : 6 ans si l’installation a plus de 15 ans.
- Diagnostic électricité : 6 ans si l’installation a plus de 15 ans.
Diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour une vente est plus complet que celui pour une location. Il doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte authentique.
Les diagnostics suivants sont requis :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf pour un bien neuf.
- Diagnostic amiante.
- Diagnostic sur l’installation électrique si elle a plus de 15 ans.
- Diagnostic sur l’installation du gaz si elle a plus de 15 ans.
- Diagnostic termites, si le bien est situé dans une zone déclarée à risque.
- État des risques et pollutions (ERP).
- Diagnostic de surface Loi Carrez si le bien est en copropriété (appartement ou maison).
- Diagnostic mérule si le bien est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral.
- Diagnostic d’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au réseau public.
La réalisation de l’ensemble de ces diagnostics représente un budget conséquent, souvent entre 700 et 1000 €, ce qui peut alourdir les frais de transaction. Il est important de bien comprendre leur utilité pour l’information du locataire ou de l’acheteur. Multiplier les obligations pourrait rendre ces frais dissuasifs pour les propriétaires, et les inciter à ne pas respecter la loi, ce qui serait dommageable pour toutes les parties.
Le DPE : un diagnostic au cœur de l’actualité
Le DPE a été réformé en 2021 pour devenir plus fiable et opposable. Il est passé d’un rôle informatif à un rôle légal. Désormais, un logement classé F ou G (souvent qualifié de « passoire thermique ») est soumis à des restrictions de loyer et sera progressivement interdit à la location. Ce nouveau DPE prend en compte la consommation d’énergie mais aussi les émissions de gaz à effet de serre. Il est donc devenu un outil central dans la politique énergétique du logement, orientant les propriétaires vers des travaux de rénovation énergétique et incitant le marché à valoriser les biens les plus performants. Avant de mettre un bien en location, il est donc crucial de vérifier sa classe énergétique pour anticiper les obligations futures.
Comment éviter une contre-visite ?
Pour vous éviter une contre-visite coûteuse, vérifiez quelques points avant le passage du diagnostiqueur :
- Vérifiez que les prises électriques sont bien fixées, et que les lampes et plafonniers ne présentent pas de fils apparents.
- Assurez-vous que les tuyaux métalliques (cuivre) de la salle de bain ou de la cuisine sont bien reliés à la terre.
- Si vous avez des peintures très anciennes, sachez qu’elles peuvent contenir du plomb. Pensez à les recouvrir d’une couche de peinture récente pour ne pas risquer de diagnostic positif au plomb.
Les risques de louer sans diagnostics
Décider de louer un bien sans fournir les diagnostics obligatoires vous expose à des risques importants. Le locataire pourrait demander la requalification du bail ou une baisse de loyer devant un tribunal. De plus, en cas de sinistre ou de plainte, le service des fraudes de la DGCCRF peut requérir des sanctions pénales, pouvant aller jusqu’à 37 500 € d’amende et 2 ans de prison. Une agence immobilière sérieuse ne traitera d’ailleurs aucune transaction sans ce « précieux sésame ».