Investir dans l’immobilier – Partie 2 – Taxe foncière et autres frais

taxe foncière
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Ne pas investir dans l’immobilier sans bien se renseigner avant !

Le choix d’une maison et de son emplacement ne sont pas les seuls critères à prendre en compte lorsque l’on veut investir. La taxe foncière, due 1 fois par an à la commune par tous les propriétaires de bien immobilier bâti, est un autre paramètre important. Utilisée pour le financement des services et équipements collectifs communaux, la taxe foncière a bondi dans certaines localités pour pallier au désengagement continu de l’État.
Avant d’acheter une maison, n’oubliez pas de vous renseigner sur le montant de cet impôt au coût très variable qui, ajouté aux autres frais (intérêts d’emprunt, frais de notaire…), modifie la rentabilité d’un investissement immobilier.

Taxe foncière, un impôt inégal en France

Avec des subventions de l’état en baisse continuelle, les communes n’ont parfois d’autre issue que l’augmentation des impôts fonciers. Les départements qui ont subi la plus forte augmentation de la taxe foncière en 2018 ( Hautes-Alpes + 24,8 %, Lot-et-Garonne + 20,8 %, Lozère + 16 %…). Là les propriétaires bailleurs qui ne peuvent répercuter cette hausse sur les loyers sont les grands perdants.

Alors que la taxe foncière a augmenté de plus de 20 % en moyenne entre 2008 et 2013 (+ 68,2 % à Paris), certains départements ont décidé de diminuer leur taux d’imposition en 2018 comme le Nord (- 10,1 %,) ou la Haute-Corse (- 6,6 %).
Lille, avec une baisse de son taux d’imposition global de la taxe foncière de – 4,3 % entre 2017 et 2018, est 1ère dans sa catégorie, loin devant Nice (+ 2,7 %).

Vous l’aurez constaté, les écarts entre les communes peuvent être énormes. Ils amènent la question suivante : dois-je obligatoirement choisir d’investir dans une commune où la taxe foncière est peu élevée ? La réponse n’est pas évidente. D’une année à l’autre, d’un changement de mairie à l’autre, les données peuvent changer du tout au tout, rendant impossible une évaluation de l’évolution de l’impôt sur le long terme.

 

taxe foncière
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Exonération de la taxe foncière

Le plafonnement, le dégrèvement voire l’exonération de la taxe foncière est possible dans certaines situations :

  • un logement neuf peut bénéficier selon les communes d’une exonération totale ou partielle de la taxe pendant 2 années ; si le logement est économe en énergie, l’exonération peut aller jusqu’à 5 ans !
  • exonération pour les allocataires de l’AAH et les personnes de plus de 75 ans sous conditions de ressources (revenus n’excédant pas pour la taxe foncière 2018, 10.815 € pour la première part de quotient familial et 2.888 € pour chaque demi-part supplémentaire) ;
  • une exonération pour les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ;
  • également exonération pour les titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;
  • plafonnement de la taxe foncière sur la résidence principale lorsque le montant de l’impôt représente plus de 50% des revenus et lorsque les revenus sont insuffisants (moins de 25.432 € pour la première part en 2018…) ;
  • dégrèvement de la taxe en cas de vacance d’un logement destiné à la location sous certaines conditions.

Investissement immobilier : autres frais d’acquisition d’un bien

Frais de notaire

Les frais de notaire représentent un budget conséquent lors d’un achat immobilier. A la charge de l’acheteur, ils ne sont pas sans incidence sur la rentabilité de l’opération immobilière.
Variables en fonction de la nature du bien mais aussi de sa localisation, les frais de notaires s’échelonnent de 2 à 8 % du prix d’achat. Ces frais sont plus élevés dans l’ancien en raison de l’importance des ‘droits de mutation’ dans l’ancien. Collectés par le notaire pour le Trésor Public, ces frais d’enregistrement de 5,8 % se décomposent en :

  • taxe communale (= 1,20 % du prix d’acquisition du bien),
  • une taxe départementale (= 4,5 %)
  • et une taxe nationale (= 2,37 % du montant du droit départemental)

A ces droits de mutation, s’ajoutent les honoraires du notaire, réglementés et donc identiques dans tous les départements, ainsi qu’éventuellement une commission d’intermédiaire (libre et donc inégale) si vous passez par un agent immobilier ou autre interlocuteur habilité.

Dans l’ancien, les frais de notaire peuvent s’élever jusqu’à 8 % alors qu’ils ne sont que de 2 ou 3 % dans le neuf. L’achat d’un bien immobilier via un particulier permet de réduire son budget d’acquisition.

 

A venir partie 3 / Intérêts d’emprunt et autres..

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