Investir immobilier – Partie 3 et fin
Intérêts d’emprunt immobilier
Si vous empruntez, en gardant à l’esprit que le taux d’endettement maximum ne doit pas dépasser 30 %, vous aurez à payer des intérêts d’emprunts + des frais de dossiers + des frais de garantie + une assurance d’emprunt ! Faire jouer la concurrence est le meilleur moyen d’obtenir les meilleurs prix mais cela demande beaucoup de temps.
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Investir immobilier locatif : frais liés à l’exploitation du bien
La rentabilité brute d’un bien immobilier (= loyer annuel / prix d’achat) est également modérée par d’autres paramètres comme les périodes de vacance locative (imprévisibles) mais aussi des charges d’exploitation qui, selon les projets, peuvent s’élever jusqu’à 30 % ! Nous ne parlerons pas ici des charges de copropriétés, réservées à la location d’un appartement.
Diagnostics immobiliers
Regroupés au sein du Dossier de Diagnostic Technique (DDT), certains diagnostics, moins nombreux que dans le cas d’une vente, doivent être remis au locataire avec le bail. Variables en fonction de la date du permis de construire, de la localisation du bien ou encore de l’âge des installations gaz et électricité, ces diagnostics sont à la charge exclusive du propriétaire qui peut néanmoins les déduire de ses revenus fonciers. Il s’agit :
- d’un Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE,
- du Diagnostic de surface Loi Boutin,
- et d’un Diagnostic location ERP (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques).
Si le locataire le demande, le propriétaire doit lui fournir le Diagnostic Amiante. Le diagnostic Plomb ou CREP est obligatoire si la maison a été construite avant 1949. Quand aux diagnostics Gaz et Électricité à la location, ils sont obligatoires lorsque l’installation date de plus de 15 ans.
Fixés librement par le diagnostiqueur, les prix des diagnostics immobiliers oscillent généralement pour une maison entre 90 et 200 €, le diagnostic plomb étant le plus cher. Les ‘packs location’ (4 diagnostics) sont plus avantageux. Dans tous les cas, faites marcher la concurrence et renseignez-vous sur le prix moyen dans la région.
Travaux avant location, travaux d’entretien et d’amélioration
Lorsque le bien n’est pas neuf, des travaux seront sûrement nécessaires avant la location. Si vous n’êtes pas bricoleur, il faudra faire appel aux artisans locaux. En fonction de l’état du bien, cela peut représenter un coût non négligeable qu’il faut savoir estimer au préalable.
Avec le temps, un logement se détériore et nécessitera des travaux d’entretien. Surtout si vous avez la malchance de tomber sur des locataires peu précautionneux. Cela a aussi un coût et la caution ne suffit malheureusement pas toujours.
Faire évoluer la maison au gré des goûts et des modes (amélioration énergétique, espaces ouverts…) est également nécessaire si vous louez votre bien de longues années.
Assurance loyers impayés
Si votre locataire possède des revenus au minimum entre 2,6 et 2,9 fois supérieurs au montant du loyer et des charges, prenez une assurance loyers impayés. Si elle diminue encore un peu votre rentabilité, elle offre une double protection : contre les impayés mais aussi les dégradations du logement.
Autres atouts de la GLI : prise en charge des frais en cas de contentieux et des loyers en cas de décès du locataire.
Coût : entre 1,5 et 3 % du loyer mensuel.
